众所周知办学校的主要目的在于为社会培养 “德智体全面发展”的有用人才。影响一所学校的主要要素有：学校文化；组织管理；资金来源；师资队伍；生源情况（仅指非普通教育）；教学、科研设备设施；生活设备设施；后勤服务（包括物业管理、餐饮服务、零售服务、配送服务等）等要素。如果把学校看成是围绕育人、具有“共生”特性的“学校生态系统”，那这些要素就是这个系统中相互作用的“生态因子”，他们的共同作用构成了各校的育人体系。学校物业管理服务是“后勤服务因子”中的重要内容。要做好学校物业管理服务就必须具有“我是学校生态系统中一个生态因子”的意识，其行为必须围绕“育人”。亦即物业管理企业必须融入学校，在物业管理实践中积极创新，体现三个属性：专业属性、育人属性和后勤属性。
     笔者所在的上海生乐物业管理有限公司是一家以高校和普通中学物业管理为特色的物业管理公司。公司自1999年成立以来，始终坚持“以人为本、规范管理、优化环境、服务教育”的理念，在学校物业管理服务的实践中，体验成功的喜悦和失败的痛苦，不断研究其规律，探索物业管理这一“后勤服务因子在学校生态系统中”的作用。在努力做好物业管理基本服务内容的同时，积极创新服务，为学校提供更适宜、更丰富的服务。
     一、突出专业属性，创新设备设施管理模式
     物业设备设施管理是物业管理的重点和核心内容，生乐物业公司和其他物业管理公司一样对其给予了充分的重视，在计划养护和及时维修方面进行了有效的管理和配备了充足的服务资源。但在实践中我们发现这还不能满足学校和学生的需求，我们有必要用专业知识为学校和学生设计更多的服务，聚集更多的相关资源。比如，部分学校一些老旧设备已到使用期限，有些虽尚能使用，但已不能适应节能的要求或不能满足新的教学、科研和生活需求。为此我们设计了一系列新的服务模式和产品来满足学校的这些需求。
     上海生乐物业公司近年来推出了专为学校提供能源评估、节能方案设计、设备改造、项目投资、技术研发和产品代理等服务项目。今年，公司针对部分学生公寓热水供应不完备或设备老旧的问题，结合设施设备管理、改造工作，推出了 “学生公寓绿色热水供应系统”。公司合理运用金融工具和“BOT”、“合同能源管理”等商务模式，即由企业投资对老设备进行彻底改造，实施“学生公寓绿色热水供应系统”方案。实现了在不增加学生和学校负担的情况下，较为理想地解决了学生的热水使用问题。该系统集合了太阳能、热泵、蓄能、远程智能监控、智能中控、智能识别、“一卡通”收付费等多项节能和测量方面的先进科技，其能效是原电热水器的2~3倍，热水成本大大降低。学生在寝室里随时可以享受到清洁、节能、安全、稳定、优质的热水。这套系统既保证了学生的生活需要，又消除了安全隐患，其本身的节能环保和持续改进的特征也是对学生节能环保意识的现实教育。
     二、紧扣育人主题，推出文化服务
     学生公寓物业管理服务是高校物业管理的重要组成部分。大学生在学生公寓的生活是其人生中的重要经历，也是大学育人工作的重要一环，学生公寓管理历来被高校所重视，为学生、家长所关心。学生公寓物业管理服务既有一般物业服务常见的内容，更有物业服务单位紧贴学校需求、营造健康学生社区文化的特殊服务。
     上海生乐物业公司配合学校大力倡导以学生公寓为主要空间，以住宿学生为主体，以育人为宗旨的社区文化建设。从物质文化、制度文化和精神文化三个层面，规范学生公寓管理，促进物业服务育人功能。
     1、注重物质文化建设，突出学生公寓的“学生味”
     物质文化建设主要涉及学生公寓的房型布局、装修配置、文化环境、周边绿化及文体设施等方面的建设。生乐物业公司从学生公寓的设计建造就开始介入，注意学生活泼好动、集中居住和自我保护意识较弱的特点，充分重视安全防范措施和预留充足的应急逃生通道。这在确保社区安全的同时也体现了对生命的尊重。在学生公寓门厅处，布置板报、留言牌、卫生检查评分表、党员服务牌、“校园一卡通”查询机、天气预报和爱心伞等。在学生公寓楼内设置学生活动室、会客室、开水间和洗衣机房等。同时，根据各高校的办学风格、特色，在公寓内装饰了相关的名人名言、肖像和字画等。
     2、注重制度文化建设，营造高效有序的文化氛围
     首先，学生公寓管理机构制定和落实各项规章制度。公司在多所高校学生公寓物业管理中，根据各学生公寓特点，与校方、学生组织一起，共同制定了《学生公寓管理条例》、《社区文明公约》及《物业使用手册》等制度，并在日常运行中共同遵守，认真执行。这既保证了学生公寓管理的有序运行，也对学生良好行为习惯养成起到潜移默化的作用。如条例中规定，学生要参与学生公寓管理。这样有利于激发学生自我管理的热情，有利于丰富学生业余生活，也加强了不同院系、不同专业同学间的交流与合作。
     其次，物业管理服务单位自身的制度建设。物业管理服务单位在学生公寓管理中要明确自己的角色定位，不可不作为，亦不可乱作为。生乐物业以学校师生的需求为关注的焦点，以学校成功为公司成功的前提，以学校的校园文化作为公司企业文化追随的方向，加强公司制度建设。制度建设以标准化建设为主线，这项工作始于2001年公司的ISO贯标。公司在2006年《学生公寓物业管理服务标准》的基础上，于2009年修订形成了第二版，该版标准的特点是紧紧围绕育人主题，突显学生公寓物业管理服务运作规律。该标准今年5月和8月，分别在全国高教后勤研究分会和其物专部的标准研究会议上作了专题交流。
     3、注重精神文化建设，构建阳光、和谐的学生社区
     学生社区精神文化建设主要指在学生社区文化建设的活动中，形
成团结友爱的文明风尚，增强公寓成员的凝聚力，提高学生的思想素质、文化素质、道德素质和心理素质。它是学生社区文化建设的关键，也是学生社区文化建设最终要达到的效果。
     生乐物业在高校学工部、团委、学生会的指导下，开展丰富多彩的活动。在某高校开展的“我爱园区、我的家”的大型摄影比赛，让学生注意发生在自己居住公寓内的人和事，让大家都爱护、热爱自己的家园——我们的学生公寓。每当春节，组织未能回家的在校学生搞联欢，开展包饺子比赛等。生乐物业的宿舍管理员、文化专员活跃在学生公寓的各项活动中，经常与住宿学生交心，关心他们的生活、学习，成为学生公寓之家的好老师、好朋友。为了做好这项工作，去年以来生乐物业公司积极招募大学毕业生充实到公寓管理一线。
     富有思想性、知识性、趣味性的学生社区文化活动，既培养了学生的工作能力和团队精神，也可赢得学生对公寓物业管理服务工作的理解和支持。真正将学生公寓建设成为大学生所喜爱的快乐家园和第二课堂。
     三、拓展后勤属性，扩大服务边界
     学校物业管理特性中有一个“后勤属性”。纯粹的物业管理很难满足学校的办学需求，尤其在一些规模较小的学校，过细的分工不利于资源的充分利用和管理的高效率。因此，在学校的物业管理中，时常有适度扩大服务边界的需求。生乐物业公司的服务内容中就有一项——“代甲方服务”。包括代理甲方房屋经营和经纪活动、采购活动、招商活动等。例如生乐物业公司帮助一所学校将其在校外一栋闲置的物业经策划、装修改造后代为出租，使该物业重现价值。又如生乐物业公司利用上级公司——上海高校后勤服务股份有限公司的服务资源优势，为学校引进合适的餐饮服务、零售服务、主副食品团购和学生床上用品采供服务。这些服务都受到学校和师生的广泛欢迎。
     十多年来，生乐物业公司在为学校提供服务的实践中，深刻体会到要做好学校物业管理工作，必须站在学校办学的角度思考问题，策划专业的物业管理服务方案，配置相应的资源。同时，公司在营造学校以“教学育人”为中心的“学校生态系统”中，不断探索，勇于创新，有效发挥物业管理这一“后勤服务因子”的作用，为“学校生态系统”持续健康发展做出积极的贡献。